Nell’approfondimento di oggi, l’ultimo prima della pausa estiva, parliamo di mutui.
Il continuo rialzo dei tassi operato dalla BCE nel tentativo di fermare la corsa dell’inflazione ha determinato ripercussioni estremamente gravi per i cittadini, specialmente chi ha contratto mutui a tasso variabile. Gli effetti principali si stanno vedendo, infatti, sul rialzo delle rate di prestiti e finanziamenti, ma soprattutto su quelle ben più onerose dei mutui.
L’O.N.F. – Osservatorio Nazionale Federconsumatori che da anni monitora i costi dei mutui, a tasso variabile e a tasso fisso, ha rilevato preoccupanti tendenze al rialzo, che hanno messo in ginocchio molte famiglie.
La situazione peggiore riguarda senza dubbio chi ha stipulato un contratto di mutuo a tasso variabile, magari approfittando delle condizioni vantaggiose degli ultimi anni. Nel caso di un mutuo a tasso variabile di 115.000 euro per 25 anni, la rata mensile ha subito un aumento medio del +44% rispetto al 2022 e del +64% rispetto al 2021. Questo si traduce, nel confronto con l’anno precedente, in un aggravio di +212,43 euro al mese, ovvero +2.549,16 euro annui.
Si tratta di aumenti insostenibili per molte famiglie, anche alla luce del rincaro generalizzato dei prezzi, dall’energia al settore alimentare, che ha fatto lievitare a dismisura il costo della vita.
Non va meglio sul fronte dei mutui a tasso fisso: ma in questo caso è bene considerare che l’aggravio nel confronto rispetto al 2022 è solo ipotetico, in quanto considera la stipula effettuata a diverse condizioni contrattuali in momenti diversi. Nel dettaglio, stipulando un mutuo a tasso fisso oggi, si avrebbe una rata più onerosa mediamente del 6% rispetto a quella di un mutuo a tasso fisso stipulato nel 2022, ma ancor più impressionante è il divario con la rata del 2021, che segna il +31%. Il costo di un mutuo a tasso fisso di 115.000 euro per 25 anni stipulato nel 2023, per esempio, mediamente è più alto di 9.916,20 euro rispetto al 2022. Ma l’aumento più allarmante si evidenza estendendo il confronto al 2021, ovvero prima che i tassi iniziassero la loro scalata: dal raffronto 2023/2021 emerge un divario del costo complessivo per stipulare un mutuo a tasso fisso di 41.682,60 euro.
Federconsumatori propone diverse azioni: prevedere un ampliamento del fondo di solidarietà Gasparrini per i mutui sulla prima casa, concedendo l’accesso anche a chi è in mora da oltre 90 giorni; permettere la rinegoziazione del mutuo con rate sostenibili, per esempio differendo il pagamento di una quota degli interessi aggiuntivi maturati, aggiungendo rate in coda al piano di ammortamento, rese così infruttifere di ulteriori interessi (per divieto di anatocismo); consentire la rinegoziazione o la surroga a tasso fisso (quella prevista dal Governo in Legge di Bilancio) anche ai morosi e ampliare la soglia Isee e il limite massimo del mutuo per fruire di tale opzione. Il tasso fisso dovrà essere definito e aggiornato dal Governo sulla base delle decisioni assunte dalla BCE, dice l’associazione.
Nei giorni scorsi l’Associazione Bancaria Italiana ha reso noto un nuovo Memorandum, in cinque punti, dedicato alle tematiche di coloro che abbiano problemi conseguenti alle scelte di mutui a tasso variabile e alla crescita dei tassi di interesse conseguenti alle decisioni della BCE.
L’ABI segnala, in modo semplice e immediato, le possibilità che oggi sono disponibili in Italia per le famiglie per ridurre l’impatto del rialzo dei tassi di interesse sui mutui a tasso variabile.
Innanzitutto, l’ABI raccomanda che ai primi segnali di possibili difficoltà il titolare del mutuo si rivolga alla propria banca per valutare le possibili soluzioni per affrontare l’aumento dei tassi di interesse: la banca fornirà tutte le informazioni utili per comprendere le diverse opzioni e per valutare preventivamente gli impatti.
In particolare, l’ABI segnala che il titolare del mutuo può:
1. concordare con la propria banca l’allungamento della durata del proprio mutuo;
2. chiedere una revisione di altre condizioni contrattuali;
3. effettuare la cosiddetta portabilità/surroga dei mutui, cioè la possibilità di trasferire senza spese e costi il proprio mutuo ipotecario presso un’altra banca, modificandone le relative condizioni contrattuali;
4. ricorrere al Fondo di solidarietà per i mutui prima casa cosiddetto “Fondo Gasparrini” che permette di sospendere il pagamento della rata del mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale, fino a 18 mesi, allungando il piano di ammortamento per il periodo della sospensione, in caso di eventi quali, ad esempio, la perdita del posto di lavoro, la riduzione dell’orario di lavoro (cosiddetta cassa integrazione) o la riduzione del fatturato per i lavoratori autonomi;
5. trasformare il mutuo da tasso variabile a tasso fisso. La legge di bilancio per il 2023 ha disposto che le banche siano obbligate alla trasformazione, in caso di richiesta del mutuatario che non sia in ritardo nei rimborsi, per i mutui di importo fino a 200.000 euro e con l’ISEE del mutuatario che non deve superare i 35.000 euro.
L’ABI ha anche diffuso una lettera circolare per promuovere l’adozione da parte dei propri Associati di misure in favore delle famiglie con mutui a tasso variabile senza cap, al fine di attenuare gli impatti dell’incremento dei tassi d’interesse sull’importo delle rate.
Tali misure potrebbero consistere:
– nell’allungamento del piano di ammortamento dei finanziamenti per l’acquisto della prima casa;
– nell’ampliamento della platea dei beneficiari della rinegoziazione dei contratti di mutuo ipotecario, introdotta dall’art.1, comma 322, della Legge 29 dicembre 2022, n. 197 (ad esempio, ammettendo alla misura anche soggetti con reddito ISEE o con mutui di importo più elevato rispetto a quanto previsto dalla legge);
– nella ulteriore diffusione della conoscenza presso la propria clientela della possibilità di ricorrere Fondo di solidarietà per i mutui per l’acquisto della prima casa (cosiddetto Fondo Gasparrini), al fine di sospendere – al verificarsi di specifici eventi – il pagamento delle rate del finanziamento.
